Обіцянки, фірми без історії та дорогий піар: Харківський забудовник із сумнівним минулим Єгор Масленніков освоює Дубай

Юлія Журба
23 июня 2025
2190

Правозахист

Обіцянки, фірми без історії та дорогий піар: Харківський забудовник із сумнівним минулим Єгор Масленніков освоює Дубай

Про це пише «Олігарх»

Його закордонна бізнес-діяльність розгорнулася широко: дев’ять проєктів нерухомості в Дубаї – від житлових веж до «архітектурних шедеврів».

Yegor Maslennikov (Iegor Maslennikov)

За такими гучними обіцянками ховається зухвала спроба залишити скандальне минуле в Україні та постати в Еміратах респектабельним бізнесменом. Але чи справді золото дубайських пісків зможе назавжди приховати харківські «скелети в шафі» Масленнікова?

Галерея проєктів Object 1 у Дубаї

«Дубай – це галерея, а будівлі – експонати», – проголошує слоган Object 1. Взявши на озброєння цю концепцію, Масленніков наштампував проєкти з яскравими назвами: RA1N, V1TER, 1WOOD, OZONE 1, The Fifth Tower, The W1NNER, Lum1nar Tower 1 та 2, Evergr1n House, Essenl1fe… Кожна буква «I» у них замінена цифрою 1 – вочевидь, щоб підкреслити «першість» компанії. На красивих рендерах – ультрасучасні висотки, басейни на дахах і висячі сади. А що насправді?

RA1N – перший дубайський проєкт Масленнікова – це 25-поверховий житловий будинок у районі Jumeirah Village Circle (JVC). До травня 2025 року його бетонний каркас вже повністю зведений, і тривають оздоблювальні роботи. Будівництво кипить практично цілодобово, адже здати об’єкт обіцяли ще у 2024 році. RA1N позиціонується як стильний комплекс із квартирами з однією або двома спальнями, власним басейном, тренажерним залом і зеленими зонами для прогулянок. У пентхаусах навіть заявлені приватні басейни – звучить розкішно. Фасад будівлі виходитиме на дорогу, вздовж якої також йдуть інші будівництва, а стартові ціни – від 956 936 AED (близько 261 тис. доларів) за квартиру.

Буквально за 250 метрів від RA1N зростає його «близнюк» – V1TER. Це теж 25 поверхів і 175 квартир, з басейном, сауною і відкритою спорт-зоною на даху. Проєкт близький до завершення. 1WOOD – ще один будинок у JVC – привертає увагу видом на модний п’ятизірковий готель Five (відомий своєю «нахиленою» формою). До травня 2025 у 17-поверхового 1WOOD готові паркінг і 10 житлових поверхів, здача обіцяна в третьому кварталі 2025 року. Ozone 1 (на пискові – OZON1) там же, у JVC, розмахнувся на 25 поверхів, але поки побудовані лише парковка і 2 поверхи; проєкт включає басейн, спортзал і дитячий майданчик – стандартний джентльменський набір дубайських ЖК. Зате The Fifth Tower хизується дійсно виграшним місцем: з верхніх поверхів цієї 36-поверхівки буде видно гігантське колесо огляду Dubai Eye та вітрила готелю Burj Al Arab. Правда, сьогодні у «П’ятої башти» готовий лише подіум-паркінг, хоча будівництво активно триває.

У цьому районі Дубая Масленніков затіяв одразу три проєкти: W1NNER і дві вежі Lum1nar. Але, як визнають місцеві, роботи йдуть повільніше – техніка і робітники на майданчику є, але до небесних висот ще далеко. А ось найамбітніший задум Object 1 – Evergr1n House. Він анонсований у престижному районі Jumeirah Garden City: з одного боку – панорама хмарочосів вздовж шосе шейха Зайда і Музею Майбутнього, з іншого – узбережжя Перської затоки. Поки що на місці Evergr1n лише котлован, але важка техніка вже працює, освоюючи майданчик.

І, нарешті, найсвіжіший концепт – ESSENL1FE Residence. Його Object 1 представила як новий етап «життя в істинному ритмі». Запланований у тому ж JVT 28-поверховий велнес-хмарочос обіцяють здати лише до 2027 року, студії там від 752 тис. AED – недорого для заявленого рівня. Цікаво, чи буде до того часу завершено хоч щось із попередніх будівництв?

На рендерах – футуристичні будівлі, сяючі басейни, пальми на терасах. Але реальність куди прозаїчніша: поки жоден із дубайських проєктів Масленнікова не доведений до здачі. Більшість знаходяться на різних стадіях будівництва – від «котловану» до «ось-ось відкриємося». Інвестори ж уже вклалися – за словами самого Масленнікова, продано понад 860 об’єктів у ще не збудованих будинках. Хто ці сміливці, які купують квартири у незнайомця з сумнівним минулим?

Відповідь підказана самим Масленніковим. Офіс компанії розміщений в елітному бізнес-центрі Emaar Square в Даунтауні Дубая, серед найдорожчих веж – щоб вразити потенційних покупців розмахом. А орієнтується девелопер в основному на заможних російськомовних клієнтів. Недаремно сайт Object 1 одразу доступний російською мовою, а сам Єгор регулярно дає інтерв’ю мовою агресора. В підсумку росіяни стали головною цільовою аудиторією – фактично на їхньому попиті та тримається успіх проєктів Масленнікова. Такий ось парадокс: український забудовник, чиї об’єкти в Харкові заморожені війною, тепер продає в Еміратах житло переважно вихідцям зі країни, яка розв’язала ту саму війну. Патріотизм патріотизмом, а бізнес – справа інтернаціональна…

Імперія з чотирьох LLC – корпоративна кухня Object 1

За фасадом гучного бренду Object 1 ховається хитра юридична конструкція. Ніякого реального транснаціонального холдингу у Масленнікова, звісно, не було – довелося будувати імперію з нуля. У реєстрах Дубая знаходяться чотири компанії, зареєстровані у 2022–2024 рр., які формують умовну «групу» Масленнікова. Саме вони та видаються публіці за славлений TSZ Group. Ось вони, ці цеглинки дубайського бізнесу Масленнікова.

Object One Investment in Commercial Enterprises & Management Co. LLC – зареєстрована 28 квітня 2022.Ліцензія дозволяє інвестиційну діяльність і управління комерційними підприємствами. Форма – LLC-SO, тобто компанія з одним власником (кого б ви думали? звісно, самого Єгора). Цікаво, що офіційна адреса – офіс № 90-103 у районі Аль Муррар, і цей офіс належить певному Мохаммеду Абдулазізу Мохаммеду бін Фарису. Саме бін Фарис, вочевидь, виступив місцевим спонсором чи орендодавцем. Контактний email у ліцензії – зовсім не generic-ящик компанії, а персональний поштова адреса Масленнікова [email protected], який безпосередньо виводить на босса.

Object One Real Estate Development LLC – зареєстрована 30 вересня. Спеціалізація – девелопмент нерухомості, форма теж одноосібна LLC. Для цієї фірми Масленніков вибрав адресу більш благородну: офіс G03 у Downtown Dubai (у комплексі поруч з Бурдж-Халіфою). Власник приміщення – компанія Alavan Global Assets Ltd, а отже, офіс орендується у великого власника нерухомості. Електронний контакт вже більш офіційний [email protected]. Можна сказати, саме Object One Real Estate Development відповідає за публічний вигляд девелопера в Еміратах, адже її адреса – престижний Downtown – красується на сайті та маркетингових матеріалах.

TSZ Real Estate Development LLC – наступна частина пазла, зареєстрована 23 березня 2024. Це теж ліцензія девелопера, і теж одноосібна компанія. Здавалося б, навіщо Масленнікову другий забудовник з тим самим профілем? Можливо, для солідності – мовляв, цілий холдинг. Але ось пара пікантних деталей: контактним імейлом вказана дивнувата пошта [email protected]. Наші дослідники пробили її і ахнули: під цим логіном на одному сайті знайомств відшукався профіль декого «Валерія з Харкова», любителя пікантних пригод (інтереси: «групове відпочинок, щедрий спонсор, BDSM» – далі опустимо деталі. Невже офіційний e-mail будівельної компанії збігся з поштою завсідника свінгер-вечірок? Така ось комічна хиба, яку, видно, не удосужилися перевірити. Але рухаємося далі: адреса TSZ Real Estate Dev – та сама Аль Муррар, офіс № 89-103, по сусідству з першою, і знову він числиться за паном бін Фарисом. Тобто дві різні компанії Масленнікова сидять пліч-о-пліч в одній будівлі, що належить одному й тому самому місцевій особі. Зв’язки наяву.

Виходить, чотири компанії – дві з назвою Object One, дві з TSZ – і всі під повним контролем Масленнікова. Вони зареєстровані практично відразу після втечі Єгора в Емірати та стали основою його нового бізнесу. Причому дві з них (Object One Investment і TSZ Real Estate Development) використовують одну і ту саму адресу у бін Фариса, а дві (Object One Investment і TSZ Investment) мають однаковий email Масленнікова. Зв’язки між структурами переплетені настільки тісно, що стає очевидно: вся «група» – це ширма для діяльності однієї людини.

TSZ Group: фікція задля іміджу

Масленніков постійно твердить, нібито його Object 1 – це частина міжнародної TSZ Group, яка працює аж з 2010 року і має досвід в Україні, Іспанії та ОАЕ. Звучить солідно. Але ось невдача – жодного сайту або реєстрових даних про таку групу немає. Спробуйте пошукати – пусто. Ні в Україні, ні в Еміратах, ні десь-інде компанії під назвою TSZ Group не числиться.

Насправді «TSZ Group» з’явилася лише коли в Дубаї зареєстрували компанії з абревіатурою TSZ у назві. Ці чотири дубайські фірми і є все, що стоїть за гучним брендом. TSZ – це скоріше маркетинговий ярлик, придуманий для того, щоб надати Object 1 видимість зв’язку з великим міжнародним холдингом

Проте, бренд TSZ Масленніков використовує скрізь, де тільки можна. Наприклад, іспанський проєкт Barrio De Oro на своєму сайті гордо пише, що «є частиною міжнародної групи TSZ, що працює на ринках нерухомості України, Іспанії та ОАЕ» barriodeoro.com. І дубайські брокери в описах Object 1 повторюють мантру про «частину міжнародної TSZ Group з 2010 року». Усе це – спроба штучно наростити вагу в очах клієнтів. Адже погодьтеся, просувати “нову компанію втікача українського забудовника” не так ефектно, як представити справу таким філіалом глобального девелопера з багаторічною історією. Українська «Строй Сіті Девелопмент» просто змінила вивіску на більш показну – і ось вам TSZ Group, про яку «ніхто не чув, але яка відома з 2010-го». Фокус вдався: більшість покупців і не підозрюють, що жодного реального холдингу за цим немає.

Іспанський слід: вілли, SL і старі зв’язки

Окрім дубайських висоток, Object 1 заграє з нерухомістю в Європі – а саме, в Іспанії. Масленніков декларує проєкти Barrio De Oro і Casa Barrio на узбережжі Каталонії. Що таке? Виявляється, дві ексклюзивні вілли в провінції Барселони, кожна по три поверхи, ціною від 4 млн $ за штуку. Для їх реалізації заснували іспанську компанію Barrio De Oro S.L. – єдиний закордонний елемент тієї самої «групи TSZ». Ця S.L. з’явилася 26 травня 2022 р. (майже водночас з дубайськими фірмами) і зареєстрована… зовсім не в Барселоні, а в муніципалітеті Силья, що під Валенсією. Юридична адреса – Avenida Reyes Católicos 123, Bajo, Silla, Valencia.

Yulia Stupina

А тепер найцікавіше – хто стоїть за Barrio De Oro. За даними іспанського реєстру, директором значиться Dmytro Lozhnikov (Дмитро Ложников), а уповноваженим представником – Oleksandr Stupin (Олександр Ступін). Ім’я останнього не випадкове: Олександр Ступін – чоловік Юлії Ступіної, колишнього фінансового директора харківської «Строй Сіті Девелопмент»… Виходить, іспанськими активами заправляє близький соратник і родич по бізнесу Єгора. Статутний капітал Barrio De Oro S.L. смішний – всього 3 100 €, але через цю фірму, видно, зручно проводити угоди з іспанською нерухомістю для клієнтів Object 1. Casa Barrio ж, судячи з усього, не окрема юрособа, а маркетингова назва другої вілли у складі проєкту – своєрідний «будиночок для обраних».

На сайті Object 1 іспанські об’єкти подаються як частина єдиної міжнародної стратегії. На кольорових фото – середземноморські пейзажі, а опис обіцяє «ідеальне місце, щоб оцінити всі переваги життя біля моря». Але факти говорять про інше: Barrio De Oro S.L. контролюється людьми Масленнікова, і її поява акуратно співпала з переїздом Єгора на чужину. Зв’язки простягнулись з Харкова до Барселони: фінансовий директор старої компанії – тепер учасник нової схеми через чоловіка-представника. У підсумку Object 1 заявляє діяльність і в Іспанії, хоча по суті просто веде там точковий проєкт силами все тієї ж команди.

«Права рука» – Тетяна Тону на сторожі іміджу

Tatyana Tonu

Знайомтеся – Тетяна Тону, керівний директор і офіційний голос Object 1. Блондинка у діловому костюмі впевнено промовляє зі сцени про секрети виходу девелопера на ринок Дубая. На таких заходах і в ЗМІ саме Тетяна представляє компанію – дає коментарі, пише статті, виступає з привітаннями та анонсами. Але Тону – не просто найманий топ-менеджер; це давній довірений чоловік Масленникова, його близька подруга, а за чутками ще й кума. По суті, вона єднальна ланка між Єгором і інвесторами.

В Дубаї Тетяна відповідає за маркетинг і продажі. Без її участі не обходиться жодна угода з клієнтами і жодний публічний захід. Тону вміло формує образ Object 1 як «елітного» забудовника.

Єгор Масленніков та Тетяна Тону

Наприклад, на міжнародному саміті девелоперів у березні 2024 року вона розповідала про «перші кроки девелопера в ОАЕ: юридичну підготовку, аналіз ринку і вибір бізнес-моделі» – створюючи враження, що компанія серйозно і надовго осіла в регіоні.

Дивовижна річ – ще пару років тому Тетяна працювала в Україні на благо «Строй Сіті», а тепер промовляє зі сцени в Дубаї про те, як підкорювати новий ринок. Звісно, кому як не їй знати всі таємниці «кухні» Масленнікова: їх поєднує не тільки спільна робота, але й сімейна довіра. Тону – своєрідний «фільтр», через який Object 1 транслює інвесторам тільки позитив і сяйво, ретельно уникаючи гострих кутів.

Шейхи в справі? Анонси партнерств без підтвердження

Для залучення статусу і довіри Object 1 не пошкодувала фарб у PR. Влітку 2024 року компанія звітувала одразу про два “стратегічних партнерства” з шейхами. На початку серпня 2024-го в офіс Object 1 начебто завітав шейх Саїд Обейд Аль Мактум – представник правлячої династії Дубая та голова інвестфонду AJSM Investments. Пресреліз повідомив про «початок нового етапу співпраці» і плани спільного проєкту. Сам Масленніков, сяючи, заявив: «Для Object 1 це лише початок великого шляху. Команда дякувала шейхові за довіру та обіцяла «встановити нові стандарти в індустрії».

Шейх Саїд Обейд Аль Мактум, член правлячої родини Дубая та Єгор Масленніков

Звучить солідно – шейх із родини Аль Мактум партнерує з нікому не відомим новачком-будівельником?

Через пару тижнів Object 1 оголосила про ще одного високого гостя – Авада Мохамед бін Аль Шейх Магрін. Єгор Масленніков особисто зустрівся з ним «для обговорення планів спільних будівельних проєктів і участі в різних спортивних програмах», як повідомила компанія. У новинах це представили як укладене партнерство, яке відкриває «нові горизонти».

Однак, уважніший погляд викликає питання: наскільки реальні ці домовленості? Ні на сайті AJSM Investments, ні в офіційних джерелах уряду Дубая немає згадок про спільний проєкт з Object 1. Шейх Саїд Обейд Аль Мактум публічно ніяк не прокоментував заяву Масленнікова. Ймовірно, була разова зустріч – можливо, через знайомих – яку компанія перетворила на гучний інфопривід.

Авад Мохамед Бін Аль Шейх Магрін та Єгор Масленніков

Що ж до другого «партнера», Авада бін Аль Магріна, – про нього взагалі мало відомостей. Складається враження, що «меморандуми» з шейхами існують лише в пресрелізах Object. Звісно, звучати в новинах поруч з іменами членів правлячої родини – неоціненна реклама. А от реальних інвестицій або будівельних майданчиків від шейхів щось не видно.

Маркетингова мішура: елітний образ при бюджетній суті

Маркетингова стратегія Object 1 заслуговує на окрему увагу. Масленніков та його команда створюють імідж «преміального девелопера», хоча будують у сегменті радше доступного житла. Протиріччя? Не для наших героїв! Вони щедро роздають ЗМІ вражаючі, але мало перевіряємі цифри: от, наприклад, обсяг продажів виріс на 913% за рік, а продано вже 860+ квартир і запущено 9 проєктів за два роки. Ці дані Object 1 поширила в пресреліз, їх підхопили галузеві видання і навіть Arabian Business – блискавичне зростання новачка. В одному інтерв’ю засновнику прямо сказали: «ваша компанія показує вражаючий річний ріст 913%…»entrepreneur.com. Звісно, контексту не пояснюють – з якої бази рахували ті відсотки? Можливо, порівняли пару місяців продажів на старті з повним роком роботи – ось вам і сотні відсотків. Але звучить же красиво!

Object 1 заявляє про «завершення дев’яти проєктів сучасної нерухомості в Дубаї за два роки» – хоча, як ми знаємо, жодна висотка ще реально не здана. Проте подібні тези створюють ілюзію успішності. Клієнтам навіюють думку: компанія молода, але вже топ-3 забудовник у JVC/JVT, сотні щасливих покупців, продажі б’ють рекорди. На тому ж тлі з’явилася фраза Масленнікова: «Ми будуємо за свої гроші». Object 1 підкреслює, що фінансує проєкти зі власних коштів, не залучаючи банківські кредити. Це подається як конкурентна перевага – мовляв, не залежимо від банків, не збанкрутуємо. Однак скептики резонно зауважують: основне джерело фінансування – це якраз гроші пайовиків, які платять наперед. Банки не потрібні, якщо вдається продати квартири ще до того, як залито фундамент. Отже, заява про «свої гроші» – напівправда, розрахована на заспокоєння інвесторів.

На офіційному сайті та в презентаціях – лише високопарні заяви.

 «Ми дивимося на сучасну архітектуру як на твір мистецтва… інноваційний шедевр, з позицій вражаючої якості будівництва…»

Для публіки створюється образ творців-новаторів. PR-матеріали Object 1 рясніють красивими фразами про елегантність, сталий розвиток, людиноцентричний дизайн. У соцмережах – ролики, де будівлі Object 1 «формують майбутнє Дубая» нарівні з мейджорами ринку.

При цьому реклама Object 1 заполонила локальні агрегатори нерухомості. На популярних сайтах (Bayut, Property Finder і т. п.) проєкти компанії описуються як «модернові, високоякісні і водночас за конкурентними цінами» – тобто елітність начебто поєднується з доступністю. Такий оксюморон дозволяє ловити одразу двох зайців: і преміум, і мас-маркет. У оголошеннях підкреслюється вигідність для інвесторів, обіцяються високі ROI, знижки на стадії будівництва. Особливо активний Object 1 на російськомовних майданчиках: банери на сайтах, Telegram-канали про нерухомість рекламують ЖК на кшталт 1WOOD або OZONE 1 з припискою «від відомого девелопера Object 1». Так створюється ілюзія гучного імені. Покупець з Москви чи Києва, незнайомий з реальною історією, зайшовши в інтернет, побачить масу позитивної інформації: нагороди, партнерства з шейхами, цифри зростання… Складеться враження, що це серйозний гравець ринку.

Але за блискучою вітриною правда все одно проступає. Незалежні експерти в оглядах чесно називають Object 1 «забудовником доступного житла – найекономічніших варіантів, які можна собі дозволити в Дубаї». Тобто ніякий це не ultra-luxury, а сегмент economy-middle, прикритий ефектним маркетингом.

Стартові ціни в 150–200 тисяч євро за квартиру – це низ ринку для новобудови Дубая. Звідси і ажіотажний попит: такі квартири по кишені багатьом, в тому числі і тим самим росіянам, які спішать вивести капітали. Масленніков вправно подає «бюджетну собівартість» під соусом елітності, отримуючи максимальний зиск. Покупці думають, що беруть житло «бізнес-класу зі знижкою», а насправді фінансують будівлі економсегмента.

Чистка репутації – як замітати сліди

У будь-якої медалі є зворотна сторона. Поки назовні транслюються блискучі цифри і усмішки, в інформаційному просторі ведуться активна зачистка всього, що може кинути тінь на репутацію Object 1 і його власника. У 2023–24 роках з’являлися критичні матеріали – на YouTube, у Telegram, на деяких сайтах – які розкривають харківське минуле Масленнікова і реальний стан його проєктів. Але багато з них незабаром таємничим чином зникали.

Чутки йдуть, що Object 1 не скупиться на виплати за видалення компрометуючих матеріалів. Іншими словами, авторам пропонують компенсацію, лише б ті видалили негативні огляди. Офіційно, звісно, компанія ніяк цього не коментує. Натомість вона вдає, що жодного негативу не існує, і продовжує піар-кампанію.

Особливо ретельно Масленніков приховує своє минуле в Харкові. Ні він сам, ні його співробітники ніколи не розповідають інвесторам, що так званий «міжнародний девелопер TSZ Group» – це всього лише перейменована харківська фірма «Строй Сіті», яка до війни прославилася скандалами, про які ми розкажемо в наступному випуску

Звісно, повністю приховати правду в епоху інтернету важко. Інформація все одно просочується: хтось з обдурених українських інвесторів знаходить спосіб донести свої історії до еміратських колег, журналісти публікують розслідування на незалежних майданчиках. Але Object 1 наполегливо культивує свій бездоганний імідж, ігноруючи незручні питання. Головне – продати красиву мрію в Дубаї, а минуле… минуле стерти.

Між ілюзією та реальністю

Історія Єгора Масленнікова і Object 1 – ніби сюжет авантюрного фільму. Втікач девелопер будує кар’єру заново на чужині, роздаючи обіцянки хмарочосів і розсипаючи компліменти шейхам. З одного боку – осліплювальний Дубай, де мрії здаються досяжними, а PR творить чудеса. З іншого – відлуння Харкова, де залишилися заморожені будинки і ошукані люди. Масленніков майстерно балансує між цими світами. Він одягається в образ новатора і мецената, який зводить «артхмарочоси» своїм коштом, – і одночасно користується старими схемами залучення грошей і створення пірамідальних проєктів.

Object 1 – це і вітрина, і ширма. Вітрина – тому що демонструє амбіції та розмах: ось вони, десять проєктів, партнери-шейхи, шалений ріст продажів. А ширма – потому що за нею сховано дещо більш прозаїчне: звичайний девелоперський бізнес з високою часткою ризику, щедро приправлений маркетинговими казками.

Автор: Андрій Федоров

Сили оборони відбили на фронті 216 атак противника